Comment ne pas payer le pré-état daté la enième arnaque des syndics de copropriété? Dossier à lire pour les futurs vendeurs de leur bien immobilier

Avant la loi Alur de 2014, la pratique courante voulait que les syndics professionnels facturent très cher un document lors de la vente de votre bien.  Désormais le vendeur du bien passe deux fois à la caisse!

Tout d'abord ceux qui vous disent que l'état daté est légal est doit être payé, vont un peu vite en raccourci.

Car si en effet lors de la vente d’un bien par un copropriétaire, il est nécessaire de procéder à une répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur et qu'il primordial de faire œuvre de transparence pour présenter au nouveau propriétaire une situation fidèle de l’état financier et structurel de la copropriété. (c'est cela qui est obligatoire dans la loi)

Certains documents comme le questionnaire du notaire vous sont facturés en l'amalgamant et en le faisant passer pour l'état daté.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre dossier précédent intitulé: " L'état daté du notaire racket institutionnalisé des copropriétaires" pour comprendre les subtilités de l'état daté du notaire, pourquoi et comment vous pouvez contester les montants abusifs et les procédés à la limite de l'intimidation des gestionnaires des syndics pour vous faire raquer.

Notre sujet du jour est comment ne plus payer le pré état daté ?

Lorsque la loi Alur est venue renforcer cette obligation d’information, les syndics en ont profité pour procéder à une double facturation en inventant un document dit “pré état daté” en plus de l’”état daté” traditionnel.

Cette pratique, est bien entendu tout ce qu'il y a de plus illégale, avec des d’honoraires pouvant aller jusqu’à 600 euros !

L’article 54 de la Loi Alur  précise  les documents et informations à transmettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Sont compris:

Le règlement de copropriété,

Les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années,

Le carnet d’entretien etc.

Les informations nouvelles sur lesquelles les syndics se sont appuyées pour justifier l’établissement d’un pré état daté sont :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel des deux derniers exercices ;
• Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acheteur ;
• L’état des charges impayées au sein du syndicat et de la dette due aux fournisseurs ;
• Si un fonds de travaux existe, le montant de la part du fonds rattachée au lot vendu.

Or, l’intégralité de ces informations se situe dans les documents que vous êtes déjà tenus de fournir à l’acquéreur et particulièrement dans les annexes comptables jointes au procès-verbal.

Quand votre notaire va vous demander de lui communiquer   ces informations, il est fortement recommandé  de les communiquer vous-mêmes sans passer par votre syndic.

Vous détenez en effet ces données requises, faites votre propre modèle. Il n’existe aucune obligation de saisie du syndic ni de présentation particulière des informations.

Si le syndic essaye de vous forcer la main vous pouvez lui dégainer ces deux textes de loi qui viennent confirmer le caractère illégal des honoraires demandés pour le pré-état daté.

1) La réponse ministérielle du 15 septembre 2015 vient préciser: 

“Le document intitulé “pré-état daté” n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté (…) constitue un document exigible”. La réponse faite à la pratique des syndics est cinglante, ces derniers ne sauraient procéder à la création d’un document dans l’unique but d’augmenter leurs honoraires.

Est venue ensuite l’entrée en vigueur le 2 juillet 2015 d’un décret établissant un contrat type de syndic de copropriété. Ce décret concerne l’ensemble des contrats conclus ou renouvelés à compter du 2 juillet 2015.

Il y est prévue une liste exhaustive des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. Or, il n’est fait nulle mention d’un quelconque pré état daté. Le seul document exigible lors de la vente d’un lot de copropriété est l’état daté. La facturation d’un pré état daté est donc une pratique illégale pour tous les contrats de syndic conclus à compter du 2 juillet 2015.

Ainsi, si d’aventure votre syndic vous réclame des honoraires relatifs à l’établissement d’un pré état daté, nous vous recommandons fortement d’en refuser le paiement du prix et de lui faire part de ces deux arguments.

Outre l’état daté, les honoraires facturables par le syndic à l’occasion de la cession d’un lot concernent également la fourniture des documents de l’article 54 évoqués plus haut sur support papier.

Ces coûts supplémentaires sont évitables depuis l'ordonnance du 27 août 2015 . Il donne désormais la possibilité au vendeur d’un lot de copropriété de fournir ces documents sous forme dématérialisée autrement par internet.

La seule condition fixée concerne l’accord nécessaire de l’acquéreur prenant la forme d’une attestation et d’une décharge attestant de la remise des documents.

Une remarque tout de même pour clôturer ce dossier, c'est que cette histoire de pré-état daté est une magnifique aubaine pour le syndic aussi pour réaffirmer ses prérogatives sur l'état daté classique qui a déjà lieu à discussion.

En effet pendant que le co-propriétaire se bat pour faire valoir ses droits de ne pas payer le pré-état daté avec des arguments juridiques incontestables, il oublie et contester aussi le questionnaire du notaire qui se glisse et se fond avec l'état daté. Si l'état daté est légal le questionnaire ne l'est pas.

Cette technique est veille comme le monde détourner l'attention par une arnaque grosse comme une maison pour faire encore mieux passer la première escroquerie plus subtile.

Ne vous laissez pas avoir pour l'état daté classique et encore moins pour le pré-état daté!

L'état daté le racket institutionnalisé des co-propriétaires - Rassemblement contre les injustices pour la liberté de la France, son développement économique et écologique

Très peu de copropriétaires savent ce qu'est l'état daté du notaire. Ce document de synthèse est obligatoire et présenté par votre syndic à votre notaire au moment de la vente de votre loge...

http://impossible-nest-pas-francais.over-blog.com/2016/06/l-etat-date-le-racket-institutionnalise-des-co-proprietaires.html