L'état daté le racket institutionnalisé des co-propriétaires

Publié le 1 Juin 2016

L'état daté le racket institutionnalisé des co-propriétaires

Très peu de copropriétaires savent ce qu'est l’état daté du notaire.

Ce document de synthèse est obligatoire et présenté par votre syndic à votre notaire au moment de la vente de votre logement. Il présente l'état financier du propriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires ce qu'il doit ou ce qu'on lui doit au moment de la signature de l'acte de vente.

C'est l'articule 5 du décret du 17 mars 1967 qui défini de façon précise ce que doit contenir le document:

- Les provisions exigibles du budget prévisionnel ;

- Les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

-Les charges impayées sur les exercices antérieurs ;

-Les avances exigibles

Ce document indique aussi les sommes qui incomberont à la charge du nouveau copropriétaire une fois les déduction faite.

Or comme repose sur le notaire la responsabilité de sécuriser la vente, leurs études ont pour habitude d'y adjoindre un questionnaire sur l'état de la propriété, les assurances éventuelles, la présence de substance néfaste éventuelle (amiante, plomb...) Cette partie n'est en aucun cas obligatoire mais disons que c'est sur ce dossier que les syndics font leur beurre, puisqu'ils facturent ce document souvent à des prix exorbitants qui peuvent aller de 200€ à 1000€ selon les syndics. La moyenne se situe autour de 500.€

Les syndics s'en défendent et pourtant cette facturation est illégale, ou du moins il existe des subtilités de l'ordre de la micro-arnaque qui fait que le commun des mortels ne le voit que très rarement.

C'est pourquoi j'ai décidé de dénoncer cette arnaque à grande échelle organisée et structurée par le législateur en premier lieu.

Vous n'êtes pas sans ignorer que nos chers amis députés sont pour la plupart des notables avocats, médecins, chirurgiens administrateurs de sociétés, agents d'assurance, agents immobiliers, professions libérales, cadres du secteur public et privée gérant d'immeuble, ingénieurs conseils, huissiers, chefs d'entreprises, magistrats, pharmaciens. Il existe quelques employés et professeurs, mais très peu d'ouvrier et agriculteurs ou alors ce sont d'importants exploitants présidents de grands syndicats type FNSEA.

Bref tout ça pour vous dire que les représentants de la nation et ce n'est pas un scoop même s'ils sont élus démocratiquement avec la manière que l'on sait, ne représente pas franchement le paysage et la composition sociale, économique et même dans une certaine mesure ethnique de notre cher pays.

Lorsque ces gens là font les lois, ils le font sans caricaturer dans l'intérêt d'une caste pour défendre leur business et se donner du travail. Le travail parlementaire est souvent compliqué et sous une pression constante des lobbies. Les lois mêmes allant dans le sens de préserver l'intérêt général du consommateur sont bien souvent à l'arrivée inopérantes car vidée de leur substance, ou en tout cas suffisamment pour créer la confusion. Faire travailler en somme tout un écosystème notaire, syndics, huissiers, avocats, association de défense des consommateur...

Ce qui explique que très souvent les lois sont mal fagotés, illisibles pour un citoyen lambda (voir le sketch des langages hermétiques des inconnus) et laissent planer beaucoup d'incertitude. Cela donne libre court à des interprétations multiples dont les syndics avec la complicité des notaires se sont emparés pour faire casquer monsieur et madame tout le monde.

Cette loi mal conçue c'est l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dite Loi SRU qui permet au syndic de mettre à la charge du copropriétaire vendeur les honoraires de délivrance de l'état daté en cas de vente du lot.

En fait d'un côté vous avez une loi Article 5 du décret du 17 mars 1967 qui décrit précisément ce que doit contenir l'état daté qui est un document de synthèse très simple bien délimité par la loi, facile à éditer surtout avec les progrès technologique et le suivi d'un logiciel de bureautique régulier. C'est normalement j'exagère à peine édité en un clic, car on est à des années lumières du carnet d'entretien rempli au stylo bille qui nécessitait une ou deux secrétaire à temps complet.

Et de l'autre vous avez cette loi SRU de 1965 qui laisse entendre que les honoraires facturation du document sont à la charge du vendeur. C'est dans cet intervalle très mince que les syndics avec tout leur poids s'engouffrent.

Alors vous verrez si d'aventure vous évoquez ce sujet brulant en Assemblée Générale le représentant du syndic va toujours chercher à minimiser, ou à glorifier son travail en vous expliquant que c'est un document qui n'est pas si simple à obtenir et qu'il engage leur responsabilité d'où le montant.

Ils vont également vous dire qu'ils sont transparents car le tarif de cette prestation est écrit noir sur blanc sur le contrat de syndic qui lie le syndicat (la communauté de tous les propriétaires) avec le syndic et que vous aviez qu'à négocier cette prestation avant la signature.

Mais dans la réalité comme je viens de vous l'expliquer tout est fait pour passer sous silence ou minimiser la supercherie. D'ailleurs le notaire aussi est d'une complaisance affligeante car il vous le dit carrément au moment de la signature de l'acte authentique à la vente, si vous avez le malheur de contester ce montant, il bloque votre vente.

C'est diablement dissuasif en général. Il vous dit bien libre court à vous de contester ensuite mais là encore peu de copropriétaires le font car c'est long, fastidieux et il faut mandater un avocat, moyennant des honoraires .

Le jeu n'en vaut pas la chandelle se disent la plupart des copropriétaires.

Le syndic et le notaire jouent ensemble sur la psychologie du vendeur au moment de la vente, au delà de l'information ou désinformation devrais je dire qui est plutôt légion, vous vous apprêtez à vendre votre bien. Ramasser une somme qui va de 60 000 à 200 000 € en moyenne pour un appartement selon le nombre de pièce, la superficie, et le lieu de résidence, qu'est-ce que 500 ou 1000€ en définitive. La somme est marginale! des pois chiche dans le couscous!

Alors vous vous résignez car on vous dit c'est la loi, c'est comme ça, ou alors vous voyez qu'il y a un truc louche et vous vous en offusquez , vous rechignez un peu mais finalement ça passe tout seul.

Ces professionnels sont rompus à ce genre d'exercice comment vous faire passer une bonne carotte de plus en douceur. C'est un art dans lequel ils excellent à merveille et pour cause la motivation est importante car pour les syndics c'est le jackpot!

Imaginez les montants colossaux que cela génère si vous multipliez par des millions de copropriétaires qui font des transactions chaque année. Sur le principe cette facturation est tout simplement scandaleuse.

Pourtant des associations de consommateurs ont tiré la sonnette d'alarme sur ces abus mais rien n'y a fait. Les associations manquent de puissance pour défendre le consommateur. C'est par ailleurs un domaine très pointu et les bénévoles des associations de consommateur généraliste sauf respect pour le formidable travaille qu'ils font n'est généralement pas suffisant pour conseiller correctement et aiguiller le copropriétaire dans la bonne direction.

Il existe des associations spécialisées en droit immobilier qui peuvent vous défendre. Mais là aussi ne croyez pas que c'est gagné d'avance. Eux aussi même s'ils défendent vos droits et rédigent des notes pertinentes se nourrissent quelque part de ces litiges. Leur raison d'existence est dû justement à ce dont je parlais tout à l'heure, cette subtilité juridique qui va créer le litige, générer de la jurisprudence.

Normalement seul l’état daté est facturable et uniquement au vendeur c'est La loi E.N.L. du 13 juillet 2006 qui était sensée mettre de l'ordre alors qu'elle rajoute de la confusion à la confusion. (On voit bien qu'on est en France comment faire simple quand on peut faire compliquer). Ce sont les professionnels du syndics qui ont d'une certaine manière réclamée de 2006, alors que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique que : « sont imputables au seul copropriétaire concerné : (…) Les honoraires de syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une partie de lot ». Normalement seul la première partie est facturable.

Les syndics sont donc dans l’illégalité quand ils facturent au copropriétaire vendeur le package comprenant cette partie "Etat daté" et la réponse au questionnaire du notaire » qui viennent s’ajouter aux honoraires pour l’état daté. Mais comme je l'ai expliqué les syndics par un accord plus ou moins tacite avec le notaire s'arrange pour que l'un (Le notaire) pose ce fameux questionnaire alors qu'il pourrait se débrouiller tout seul car il est après tout payé pour ça sur les honoraires de la vente. Ou alors il devrait déduire sur ses honoraires de la vente le prix de la facture émise par le syndic. Alors là ils se disent pas question.

Alors qui paye à l'arrivée, c'est le vendeur. C'est devenu un usage, un détournement tout bonnement et simplement d'une loi mal faite.

Au dernière nouvelle, ces messieurs les législateurs se seraient décidés à pondre une nouvelle réglementation qui dresserai une grille tarifaire bien spécifique pour éviter les abus. Pour le moment pas encore de décret d'application en vue et de plus on peut dès à présent se méfier et se demander à quel sauce les copropriétaires vont être une nouvelle fois mangé.

En tout cas les notaires abusent car ils se rémunèrent sur la vente pour interroger le syndic; alors qu'il est sensé lui même faire les investigations nécessaires. Vous voyez la supercherie tout le monde croque dans l'affaire. N'essayez pas de contacter la chambre des notaires ou un médiateur vous allez vous faire envoyer balader. Tout ces gens là se tiennent par la barbichette.

Les syndics ont des tas d'astuce juridique des articles de loi pour vous faire raquer6, il est capable de noyer ces frais dans vos charges habituelles de copropriété. Imaginons par exemple que vous venez de signer un compromis de vente et qu'avant les 7 jours l'acquéreur vous lâche, sachez que certains syndics dégainent plus vite que leur ombre, alors que la vente n'est même pas allé à son terme, le notaire demande déjà l'état daté au syndic qui s'empresse de vous le facturer directe. Et là vous tombez de haut! Quoi 600€ pour ce bout de document? C'est une blague! Votre vente tombe à l'eau, vous contestez auprès du syndic qui sans vergogne vous notifie que vous devez cette somme même si vous n'avez pas été au terme de la vente. Et que la prochaine fois que vous représentez votre appartement à la vente, ce sera 600€ de plus!

Elle est pas belle l'arnaque. Vous contestez? Ok votre syndic préféré vous met en demeure de payer, il va noyer cette somme dans les charges trimestrielles exigibles.

Exemple chaque trimestre vous payez 300€ de charge exigible au 1er avril, il va vous sortir un facture de 300€ + 600€ (avec au libellé état daté). Elle est pas belle la vie?

Que faire si vous décidez de contester il faut payer vos charges en recommandé avec accusé de réception mais en déduisant les 600€ du soit disant état daté en expliquant bien que vous n'avez pas à payer ces sommes (je vous publierai prochainement un modèle de courrier). Par contre attendez vous à ce que le syndic vous mette une grosse pression pour que vous payez, avec mise en demeure, menace d'huissier. Si vous décidez de ne pas vous laisser faire il faut aller jusqu'au bout. Dans ce cas là seul un avocat spécialiste du droit de l'immobilier pourra vous défendre. A condition que ce dernier soit vraiment intègre, solide en terme de compétence et qu'ils ne se laissent pas manœuvrer devant le juge et le tribunal d'instance qui peut rédiger à charge contre vous le compte rendu d'audience en s'arrangeant avec la vérité.

Il existe en effet des jurisprudences dont je vous parlerai ultérieurement mais disons que c'est les cours de cassation de différentes circonscriptions qui les ont émise, cela veut dire que le copropriétaire courageux est allé avec son avocat dans une procédure très longue, moyennant des honoraires.

Bref vous avez vu un peu le parcours du combattant que c'est! Pour se prémunir le mieux est de montrer d'emblée une cohésion au conseil syndical avant de signer le mandat. Bien lire le contrat. Le syndic selon la taille des copropriétés se rémunèrent environ 8000 à 10 000 € . Ils n'ont pas en théorie à facturer cela en sus, même si dans ce pays on est effectivement libre de pratiquer les prix que l'on veut, la subtilité c'est que cette proposition est comme pour les contrats d'assurance glissé dans un alinéa avec marqué ETAT DATE (pour le néophyte ça dit pas grand chose). Pour se prémunir contre ces désagrément, cela suppose que les coprorpriétaires s'intéressent vraiment à la vie de leur copropriété et s'investissent. Les syndics se réjouissent de voir que les copropriétaires ne viennent pas au AG, et se font la guerre, ils ont ainsi tout le loisir pour faire passer beaucoup de facture. A plus grande échelle il faudrait créer un vrai groupement de consommateur constitué de copropriétaire qui serait capable de peser dans les débats publics auprès du législateur, car je vous assure il y a beaucoup de choses pas clair qui se préparent pour les copropriétaires avec ce système corrompu où les banques font la loi. Prochain dossier brulant les provisions obligatoires des charges exceptionnelles. Encore un piège pour capter une partie de l'épargne des copropriétaires et permettre aux banques de faire fructifier ces avoirs sur notre dos.

Rédigé par Actarus

Publié dans #Consommer c'est voter

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